DAVEK NA NEPREMIČNINE

Vprašanje: Sem lastnik stanovanjske hiše in dveh stanovanj. V stanovanjski hiši živiva skupaj z ženo, v enem stanovanju živi hčerka s svojo družino, drugo stanovanje pa oddajam v najem.

Govori se, da bo potrebno za nepremičnine, v katerih ne živim kot lastnik, plačati višji davek. Ali to drži? Ali je mogoče na kakšen način urediti razmerja tako, da se izognemu plačilu višjega davka?

Pravno pojasnilo:

Kaj je predmet obdavčitve in kdo je dolžan plačati davek  

Ob racionalni pravni ureditvi vaših nepremičnin lahko bistveno znižate davčno obremenitev in privarčujete pri plačilu davka na nepremičnine.

 

Po novem Zakonu o davku na nepremičnine bodo predmet obdavčitve vse nepremičnine, ki so na določen dan evidentirane v registru nepremičnin. Davčno osnovo bo predstavljala posplošena tržna vrednost, ki je pripisana posamezni nepremičnini v registru nepremičnin (to je vrednost nepremičnine, s katero se lahko seznanite na spletni strani Geodetske uprave RS). Zavezanec za plačilo davka bo lastnik nepremičnine (torej tisti, ki je v register nepremičnin vpisan kot lastnik). V primeru, da je na nepremičnini ustanovljena osebna služnost, pa bo zavezanec za plačilo davka imetnik služnostne pravice (torej tisti, ki je v register nepremičnin vpisan kot služnostni upravičenec). V primeru, da je nepremičnina v solasti, bo vsak od solastnikov zavezanec za plačilo davka do višine svojega solastniškega deleža.

Stopnja obdavčitve nepremičnin po novem Zakonu o davku na nepremičnine

Stopnje obdavčitve bodo različne glede na vrste nepremičnine (npr. ali gre za stavbe in dele stavb skupaj z zemljišči, ali gre za gozdna zemljišča, ali gre za rezidenčne stanovanjske nepremičnine ali gre za poslovne in industrijske nepremičnine). Za fizične osebe, ki so lastniki stanovanjskih hiš in stanovanj je najbolj pomembna delitev na rezidenčne stanovanjske nepremičnine in na nerezidenčne stanovanjske nepremičnine. Stopnja obdavčitve za rezidenčne stanovanjske nepremičnine je namreč 0,15%, stopnja obdavčitve za nerezidenčne stanovanjske nepremičnine pa je kar 0,50%. Za rezidenčno stanovanjsko nepremičnino se šteje stanovanjska nepremičnina, v kateri ima na dan 1. januarja leta, za katero se davek odmerja, zavezanec prijavljeno stalno prebivališče. Prav tako se za rezidenčno stanovanjsko nepremičnino šteje tudi nepremičnina, v kateri je v letu pred letom, za katerega se davek odmerja, v evidenci trga nepremičnin najmanj šest mesecev evidentiran najemni pravni posel. Opozarjam, da za odmero davka za leto 2014 izjemoma kot presečni dan za ugotovitev davčnega zavezanca in za ugotovitev davčne stopnje ne velja dan 1. 1., ampak kot presečni dan za leto 2014 velja dan 1. 4. 2014. Za odmero davka za leto 2014 se bodo namreč upoštevali podatki po stanju na dan 1. 4. 2014.

Kako se izogniti višji obdavčitvi pri nerezidenčni nepremičnini? 

Višji obdavčitvi bi se torej lahko izognili le pri stanovanju, v katerem biva vaša hčerka. Pri tem imate dve možnosti:

– stanovanje hčerki oddate v najem in pred pristojnim organom evidentirate najemni pravni posel (stanovanje morate oddajati v najem najmanj 6 mesecev v preteklem letu)

– na stanovanju v korist hčerke ustanovite osebno služnostno pravico, hčerka pa na stanovanju prijavi stalno bivališče. V tem primeru bo hčerka zavezanka za plačilo davka, stanovanje se bo štelo za njeno rezidenčno nepremičnino, zaradi česar bo stopnja davka znašala le 0,15%.

Previdnost pri sklepanju služnostnih pogodb

V zadnjem času se je precej povečalo sklepanje služnostnih pogodb, saj si posamezniki lahko na ta način izredno znižanjo višino davka na nepremičnine. Kljub temu morate biti pri sklepanju služnostnih pogodb previdni, saj lahko pomenijo dolgotrajno zavezo in obremenitev služnostnega zavezanca (lastnika nepremičnine). Iz tega razloga je izjemno pomembna vsebina služnostne pogodbe. Vzorčne pogodbe ne upoštevanjo posebnosti vsake posamezne situacije in lastnosti pogodbenih strank, zaradi česar so v prihodnosti možni večji zapleti pri izpolnjevanju obveznosti iz služnostne pogodbe. Ob zadostni skrbnosti pri sklepanju situaciji prilagojene služnostne pogodbe pa si lahko ustrezno zavarujete svoj pravni položaj in hkrati znižate obdavčitev. Po drugi strani pa je v tem času smiselno preveriti, ali ste na kateri nepremičnini, ki je sicer ne uprabljate za svoje bivanje (torej stalno bivališče), vpisani kot imetnik služnostne pravice. Če ste namreč vpisani kot imetnik služnostne pravice, ste avtomatično zavezanec za plačilo davka vi in ne lastnik te nepremičnine, in sicer ne glede na to, da v tej nepremičnini sploh ne bivate in tudi sicer od te nepremičnine nimate nobenih ekonomskih koristi (npr. najemnine).